Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, việc chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư đang trở thành mối quan tâm lớn của nhiều hộ dân. Tuy nhiên, để hoàn tất thủ tục hợp pháp theo Luật Đất đai hiện hành, người dân buộc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với 4 loại phí, lệ phí cơ bản. Mức đóng cụ thể sẽ phụ thuộc vào từng địa phương, nhưng về nguyên tắc, 4 khoản này là bắt buộc theo quy định.

Dưới đây là các khoản tiền cần đóng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất thổ cư) trong năm 2025.

1. Tiền sử dụng đất – Khoản phí chiếm tỷ trọng lớn nhất

Tiền sử dụng đất là chi phí lớn nhất trong quá trình chuyển đổi đất và được tính theo công thức:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích – Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển đổi (nếu có).

Cụ thể:

Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích = Diện tích đất x Giá đất ở theo bảng giá hoặc giá do UBND tỉnh phê duyệt.

Tiền sử dụng đất trước khi chuyển đổi phụ thuộc vào hình thức sử dụng:

Nếu đất được giao không thu tiền, thì tiền sử dụng đất cũ = Diện tích x Giá đất nông nghiệp theo bảng giá.

Nếu đất được thuê trả tiền một lần, sẽ tính theo công thức đặc biệt, căn cứ vào thời gian thuê còn lại và giá thuê đất.

Ví dụ: Một hộ dân ở Bình Dương muốn chuyển 100m² đất vườn sang đất ở, giá đất ở là 5 triệu đồng/m², đất nông nghiệp trước đó không thu tiền. Khi đó, tiền sử dụng đất phải nộp = 100 x 5 triệu = 500 triệu đồng.

2. Lệ phí trước bạ – Áp dụng với đất ở sau chuyển đổi

Sau khi hoàn tất việc chuyển đổi, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu mới với đất ở, khi đó lệ phí trước bạ sẽ được áp dụng.

Công thức tính:

Lệ phí trước bạ = (Diện tích x Giá đất ở theo bảng giá đất) x 0,5%.

Lưu ý: Giá đất tính lệ phí trước bạ thường lấy theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, không phải theo giá thị trường.

Ví dụ, nếu giá đất ở tại địa phương là 4 triệu đồng/m² và diện tích chuyển đổi là 100m², thì lệ phí trước bạ = 100 x 4.000.000 x 0,5% = 2.000.000 đồng.

3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính nêu trên, người dân sẽ được cấp mới hoặc cập nhật lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, lệ phí cấp sổ đỏ là một khoản không thể thiếu.

Theo quy định chung, lệ phí cấp sổ đỏ không vượt quá 100.000 đồng/lần cấp đối với hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, từng địa phương có thể quy định mức thu cụ thể tùy theo điều kiện thực tế.

4. Phí thẩm định hồ sơ – Phí xác minh tính pháp lý và điều kiện chuyển đổi

Phí thẩm định hồ sơ là khoản tiền dùng để chi trả cho việc thẩm tra, xác minh tính hợp pháp của hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Mức thu phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, và thường dao động từ vài chục nghìn đến vài trăm nghìn đồng, tùy theo diện tích và khu vực. Một số tỉnh áp dụng biểu phí cố định, một số khác tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị đất chuyển đổi.

Khoản phí này nhằm đảm bảo việc chuyển đổi đất được thực hiện đúng quy trình, không xảy ra sai phạm pháp lý và đảm bảo minh bạch thông tin sử dụng đất.

Một số lưu ý quan trọng khi chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển mục đích sử dụng đất cần được UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tùy trường hợp) chấp thuận.

Không phải mọi mảnh đất vườn đều được phép chuyển đổi. Quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương là yếu tố tiên quyết.

Chi phí có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố. Mức giá đất, lệ phí, cũng như quy định thủ tục có thể thay đổi theo địa phương, do đó người dân nên liên hệ phòng tài nguyên – môi trường tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể.

Năm 2025, việc chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư vẫn là nhu cầu thực tế của nhiều người dân. Tuy nhiên, để đảm bảo thủ tục hợp pháp và tránh các rủi ro phát sinh, người dân cần chuẩn bị đầy đủ 4 khoản phí bắt buộc gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ. Việc nắm rõ cách tính và căn cứ pháp lý sẽ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh bị vướng mắc về sau.