Các chuyên gia nêu ý kiến, quan điểm về đề xuất đánh thuế 20% trên lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Chuyên gia: Đánh thuế bất động sản có thể làm tăng giá nhà

Tại báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội, Bộ Tài chính nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa 2 phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản để phù hợp với thực tế thị trường, tối ưu số thuế thu nhập cá nhân nộp vào ngân sách Nhà nước.

Cụ thể, 2 phương pháp được cơ quan này nghiên cứu gồm tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.

Theo Bộ Tài chính, mỗi phương pháp áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Trong đó, trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan. Mức thuế suất được Bộ Tài chính đề xuất là 20%, để tương đồng với mức thuế thu nhập doanh nghiệp của tổ chức, doanh nghiệp nộp với chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp còn lại, không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, cách tính thuế trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân sẽ được áp dụng, với mức thuế suất dự kiến 2%.

Đề xuất mới nhất từ Bộ Tài chính về việc áp mức thuế suất 20% trên lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế thu nhập cá nhân, nếu được áp dụng sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Trao đổi với phóng viên báo Dân trí, ông Phạm Đức Toản, chuyên gia bất động sản, nói hiện nay nhiều giao dịch bất động sản chưa thống kê được hết. Bên cạnh đó, khung giá đất của Nhà nước và giá giao dịch thị trường vẫn đang cách biệt quá lớn.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phát triển chưa ổn định. Nếu áp dụng đánh thuế bất động sản ngay có thể tạo ra lợi bất cập hại, thậm chí khiến giá nhà tiếp tục tăng lên.
Chuyên gia cho rằng, nếu đánh thuế bất động sản vào thời điểm này sẽ khiến giá tăng thêm (Ảnh minh họa: Hữu Nghị).

Theo ông, việc đánh thuế bất động sản cần thêm thời gian để nghiên cứu. Đặc biệt, trước khi đánh thuế, cơ quan quản lý cần xây dựng dữ liệu bất động sản đồng bộ để quản lý chặt chẽ.

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản, nói Bộ Tài chính nghiên cứu phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán mục đích phù hợp với thực tế của thị trường và tối ưu khoản thuế thu nhập cá nhân đóng vào ngân sách Nhà nước. Việc này tưởng chừng như đơn giản, dễ hiểu và hợp lý nhưng khi thực thi lại gặp nhiều vấn đề.

Ông Tuấn cho rằng các nhà đầu tư chỉ quan tâm lợi nhuận trên một sản phẩm bất động sản, nên khi tính thuế 20% cộng thêm phí môi giới 1-3% thì giá bán đầu ra sẽ cộng thêm chi phí này. Điều này làm tăng giá bất động sản hoặc có trường hợp công chứng hai giá gây thất thu cho ngân sách.

Với nhóm người mua nhà thật, theo ông khó tiếp cận nhà hơn vì bản chất giá nhà sẽ tăng lên, người dân e ngại giao dịch hơn. Do đó, những người không có nhà lại càng khó mua nhà.

Đối với cơ quan thuế, việc xác định chi phí đầu vào của một giao dịch bất động sản tương đối phức tạp, đặc biệt là với những căn nhà mua vào hàng chục năm với các khoản như chi phí mua bất động sản, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sửa chữa, chi phí lãi vay… Nếu không xác định được các chi phí kể trên thì sẽ xảy ra trường hợp căn nhà mua bán có lãi thực tế không bao nhiêu nhưng đóng đến 20% phần chênh lệch.

Với thị trường có những lúc giảm mạnh như giai đoạn vừa qua, theo vị chuyên gia, nhiều dự án bán lỗ, giảm giá mạnh thì có thể không được áp dụng phương án áp 20% mà có thể vẫn áp 2% sẽ rất thiệt thòi cho người dân.

Ông cho rằng, chính sách thuế phải tạo động lực cho thị trường phát triển thay vì hạn chế giao dịch và thanh khoản. Nếu áp dụng phương án này tại thời điểm hiện tại có thể tạo ra sự e ngại cả từ phía người mua lẫn người bán.

Cần phân loại rõ các nhóm đối tượng để áp thuế bất động sản

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, nhận định đề xuất lần này thể hiện nỗ lực của Bộ Tài chính trong việc xây dựng hệ thống thuế công bằng và phản ánh đúng bản chất thu nhập. Theo ông, cách đánh thuế phù hợp với thông lệ quốc tế, khuyến khích minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người không có lãi hoặc lỗ vốn.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu đồng bộ về dữ liệu, thói quen khai báo chưa chuẩn hóa…, việc triển khai đột ngột có thể phát sinh những vướng mắc thực tiễn. “Đây là ý tưởng có chiều hướng tiến bộ, nhưng cần được triển khai thận trọng, từng bước và có tính đến năng lực thực thi hiện tại”, ông Huy nêu.

Về nguyên lý, người có thu nhập thực từ chuyển nhượng sẽ nộp thuế tương xứng, người không có lãi không bị gánh thuế không hợp lý. Điều này góp phần tạo niềm tin cho người dân và thị trường.

Tuy nhiên, để phương pháp này vận hành hiệu quả, cần một hệ thống kiểm soát đáng tin cậy về giá mua, bán và chi phí hợp lệ. Nếu không có nền tảng dữ liệu mạnh và cơ chế giám sát hiệu quả, nguy cơ chuyển sang gian lận chi phí là điều có thể xảy ra. “Thay đổi công thức tính thuế là điều cần thiết, nhưng chưa đủ nếu thiếu giải pháp đi kèm về quản lý và minh bạch thị trường”, chuyên gia nhận định.

Chi tiết hơn, ông Huy gợi ý việc tính thuế dựa trên phần lãi đòi hỏi xác minh rõ ràng các yếu tố: giá mua ban đầu, chi phí đầu tư hợp lệ, và giá bán thực tế. Tuy nhiên, hiện nay, không ít giao dịch bất động sản ở Việt Nam không lưu giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ, xảy ra cách biệt giữa giá hợp đồng và giá thực tế. Thêm vào đó, việc chuẩn hóa và số hóa dữ liệu giao dịch bất động sản vẫn trong quá trình hoàn thiện.

Ông nêu: “Nếu không được cải tiến mạnh mẽ về quy trình và công nghệ, phương pháp mới có thể khiến người dân gặp khó khăn khi kê khai, kéo dài thời gian làm thủ tục, làm gia tăng chi phí tuân thủ. Vì vậy, việc triển khai cần đi kèm với một chiến lược đồng bộ về cải cách hành chính, tích hợp dữ liệu, và hướng dẫn người dân rõ ràng, dễ hiểu”.

Theo vị chuyên gia, đề xuất cải cách thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản lần này là một bước đi mang định hướng hiện đại và minh bạch hơn.
Chuyên gia cho rằng, cần phân loại rõ các nhóm đối tượng để áp thuế (Ảnh minh họa: Dương Tâm).

Ông cho rằng cần có sự đánh giá thận trọng, khách quan và triển khai theo lộ trình phù hợp với thực tiễn quản lý, nhận thức và hành vi thị trường. Nếu được chuẩn bị kỹ lưỡng, đây là tiền đề cho một hệ thống thuế công bằng, hiệu quả, và góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

“Nếu thuế được thiết kế hợp lý và đi kèm các chính sách bổ trợ về tăng cung nhà ở giá hợp lý, sẽ góp phần làm giảm động lực đầu cơ ngắn hạn và ổn định mặt bằng giá nhà ở trung hạn”, ông nói.

Tuy nhiên, ngoài đánh thuế, ông Huy cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc giải bài toán nguồn cung, quỹ đất, pháp lý dự án và hạ tầng thì giá nhà vẫn chịu áp lực tăng bởi bản chất thiếu hụt của thị trường. “Thuế là liều thuốc bổ trợ, không phải thuốc chữa duy nhất để giải quyết vấn đề giá nhà cao. Tác động của nó cần được đánh giá trong một chiến lược tổng thể”, ông Huy nhấn mạnh.

Ông Huy cho rằng cần phân loại rõ các nhóm đối tượng để áp thuế. Cụ thể, người sở hữu duy nhất một bất động sản để ở nên được miễn hoặc ưu đãi đặc biệt. Giao dịch trong phạm vi gia đình, thừa kế, đổi nhà do nhu cầu sinh sống cũng nên có cơ chế riêng.

Đối tượng trọng tâm mà chính sách hướng đến là các hoạt động đầu tư chuyên nghiệp, đặc biệt là đầu cơ ngắn hạn. Với nhóm này, theo vị chuyên gia, cần thiết kế thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ, ví dụ bán trong vòng một năm thuế suất cao từ 15-20%. Nếu giữ từ 3-5 năm, thuế suất giảm dần, giữ trên 5 năm sẽ miễn hoặc giảm sâu. Điều này tạo ra sự khuyến khích đầu tư dài hạn, ổn định thị trường.

Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống dữ liệu định giá minh bạch, công khai, tránh hiện tượng kê khai giá ảo nhằm trốn thuế hoặc tạo chênh lệch giả tạo.

Ngoài ra, theo ông Huy, nên có hướng tiếp cận mềm dẻo, có lộ trình và hỗ trợ thị trường. Thay vì áp dụng ngay một mức thuế cố định 20%, có thể cân nhắc thí điểm ở các đô thị lớn hoặc với bất động sản đầu cơ rõ nét. Lộ trình sẽ tăng dần theo thời gian, có đánh giá tác động định kỳ.

“Để tránh phản ứng ngược, chính sách cần tạo niềm tin cho nhà đầu tư chân chính và bảo vệ quyền lợi cho người dân có nhu cầu ở thực”, ông Huy nhấn mạnh.