CBRE cho biết giá bán sơ cấp trung bình cuối quý II tại Hà Nội đạt khoảng 79 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng 33% so với cùng kỳ năm trước.

Giá chung cư Hà Nội chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2

Thong thả ngắm con đang thả diều trên bãi biển Cửa Lò, vợ chồng anh Huy Tùng hài lòng với quyết định về quê lập nghiệp. Sau 10 năm tốt nghiệp và làm việc tại Hà Nội, hai người quyết tâm chuyển việc về TP Vinh từ đầu tháng 6 vừa qua. Lý do chính khiến họ rời Hà Nội bởi giấc mơ sở hữu một căn hộ chung cư ngày càng xa tầm với.

Báo cáo quý II/2025 do Công ty TNHH CBRE công bố sáng nay (10/7) cho thấy quý vừa qua thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận gần 6.850 căn mở bán mới, gần gấp đôi so với quý I. Tính chung 6 tháng qua, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.760 căn, mức giá mở bán trong nửa đầu năm cao thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, chỉ sau nửa đầu năm 2024.

Tuy nhiên, toàn bộ các dự án mở bán trong quý vừa qua đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên, với giá chào bán sơ cấp trung bình trên 70 triệu đồng/m2 thông thủy, chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu.

Do cơ cấu nguồn cung mới quý tập trung vào phân khúc cao cấp, giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II đạt khoảng 79 triệu đồng/m2. Mức giá đã tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.

Đơn vị này cho biết một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai vốn trước đây có mức giá phổ biến 40-50 triệu đồng/m2 thì hiện đã ghi nhận các dự án mới chào bán trên 70 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc chung cư thứ cấp, giá bán có xu hướng ổn định hơn, với mức trung bình toàn thị trường đạt 50 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm. Mức tăng giá này thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% theo năm vào cuối năm 2024.

Tổng lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp trong quý II đạt gần 5.180 căn hộ. Tổng số căn bán được trong nửa đầu năm lên khoảng 9.130 căn, tăng 31% so với quý I nhưng giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý đầu mở bán của các dự án mới đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024.

Nguồn cung tăng nhưng giá vẫn không thể giảm

CBRE dự đoán nguồn cung chung cư tại Hà Nội năm 2025 sẽ được cải thiện đáng kể khi nhiều dự án đang trong quá trình chuẩn bị mở bán, đặc biệt tại các khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội. Việc triển khai các cây cầu mới bắc qua sông Hồng như cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Ngọc Hồi là động lực lớn thúc đẩy hoạt động mở bán tại các khu vực này.

Đồng thời, nhiều dự án từng đóng băng được gỡ vướng và dự kiến sẽ tái khởi động trong nửa cuối năm, đặc biệt tại các quận nội đô như Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên, mang lại thêm lựa chọn cho người mua nhà.

Tổng nguồn cung mở bán mới trong cả năm dự kiến đạt khoảng 31.000 căn, tương đương hoặc có thể vượt mức của năm 2024.

Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE tại Hà Nội – nhận định trong thời gian tới, nguồn cung lớn với mức giá chào bán cao dự kiến sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án và chủ đầu tư nhằm thu hút người mua.

Lý giải về việc nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã được cải thiện nhưng giá vẫn tăng mạnh, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc bất động sản nhà ở của CBRE – cho biết chi phí để phát triển dự án bất động sản như giá đất, chi phí xây dựng,… không có xu hướng giảm.

Nhiều chủ đầu tư thậm chí tốn chi phí để giải quyết các vấn đề pháp lý. Chi phí phát triển dự án không có xu hướng giảm từ đó khó tạo ra sản phẩm có mức giá thấp hơn.

Phân tích về câu chuyện các chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) – cho biết, một dự án thường bao gồm 25% chi phí đất đai. Với dự án càng gần trung tâm chi phí đất đai càng cao. Đối với dự án ở vị trí “vàng”, chi phí đất đai có thể chiếm 40-50% giá trị bất động sản.

Tiếp theo là chi phí thủ tục đầu tư, chiếm khoảng 5-10% tổng chi phí và thậm chí có thể đội lên tới 15% nếu thủ tục kéo dài. Chi phí vốn chiếm khoảng 5-10%, ngoài ra còn có nhóm chi phí xây dựng như vật liệu, nhân công, máy móc… đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng.