Từ ngày 1/7/2025, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, mang lại nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến việc chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất. Một trong những điểm nổi bật là siết chặt các trường hợp không được phép giao dịch đất, nhằm ngăn trục lợi và đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, đúng đối tượng.

Dưới đây là những trường hợp điển hình không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất:

Đất không có giấy tờ hợp pháp Những thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc không đủ điều kiện để cấp sổ sẽ không được phép chuyển nhượng hay tặng cho, trừ các trường hợp thừa kế theo quy định pháp luật.
Đất đang tranh chấp Các thửa đất đang trong quá trình giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ bị tạm ngưng mọi giao dịch để ngăn chặn rủi ro cho bên nhận và đảm bảo quyền lợi pháp lý.

Những thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc không đủ điều kiện để cấp sổ sẽ không được phép chuyển nhượng hay tặng cho, trừ các trường hợp thừa kế theo quy định pháp luật.

Đất bị kê biên thi hành án Nếu đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án dân sự hoặc các nghĩa vụ tài chính khác, chủ sử dụng đất không được chuyển nhượng hay tặng cho đến khi cơ quan thi hành án ra quyết định giải tỏa.
Đất hết thời hạn sử dụng Đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn (ví dụ đất nông nghiệp, đất thuê trả tiền hàng năm), nếu thời hạn sử dụng đã kết thúc mà chưa được gia hạn, chủ đất sẽ không được thực hiện các quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho.
Đất thuộc khu vực quốc phòng, an ninh hoặc di tích Các khu vực đất nằm trong quy hoạch an ninh – quốc phòng, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh… sẽ bị hạn chế hoặc cấm hoàn toàn việc chuyển nhượng nhằm bảo vệ lợi ích quốc gia và giá trị chung.

Trường hợp người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài

Luật Đất đai 2024 tiếp tục giới hạn quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân và tổ chức nước ngoài, trừ những trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật. Quy định này nhằm kiểm soát chặt chẽ dòng vốn và quyền sở hữu đất đai của người nước ngoài tại Việt Nam, bảo đảm an ninh và trật tự trên thị trường bất động sản.

Ngoài ra, người dân cần lưu ý một số điểm quan trọng khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2025:

Giao dịch phải đúng mục đích sử dụng đất: Người nhận chuyển nhượng cần đảm bảo đủ điều kiện và sử dụng đất đúng mục đích, đặc biệt đối với đất nông nghiệp, đất rừng, hoặc đất thuộc khu vực quốc phòng – an ninh.
Hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực: Tất cả các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho đất đai phải được công chứng hoặc chứng thực, đồng thời đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy trình pháp luật.
Cân nhắc khi chuyển nhượng đất trong vùng quy hoạch: Với đất nằm trong diện quy hoạch, thu hồi hoặc hạn chế chuyển nhượng, người dân cần tra cứu thông tin tại UBND cấp xã hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường trước khi thực hiện giao dịch.
Không sử dụng giấy tờ viết tay: Mua bán bằng giấy tay không còn được công nhận nếu không qua công chứng, chứng thực, dễ dẫn đến tranh chấp pháp lý và có thể bị tuyên vô hiệu.
Thừa kế quyền sử dụng đất phải tuân thủ pháp luật: Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn phải đáp ứng các điều kiện về quốc tịch và mục đích sử dụng đất theo quy định.

Với những quy định này, Luật Đất đai 2024 hướng tới nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ đất đai gây bất ổn thị trường.